Menerima hibah atau Rumah Warisan dari orang tua seharusnya menjadi momen yang penuh rasa syukur. Bagi pasangan muda maupun keluarga kelas menengah, aset properti peninggalan keluarga ini bagaikan “pijakan” berharga untuk masa depan. Namun, euforia tersebut kerap runtuh seketika saat proses balik nama sertifikat dimulai. Di balik tulisan “Sertifikat Hak Milik”, ada bayang-bayang biaya hukum dan pajak perpindahan hak yang nilainya tidak sedikit—bahkan acap kali membuat ahli waris terbelalak kaget.
Banyak masyarakat awam mengira bahwa warisan atau hibah keluarga bersifat bebas pajak sepenuhnya karena diturunkan dari garis keturunan lurus. Secara konsep Pajak Penghasilan (PPh), anggapan itu memang tidak salah. Namun dalam urusan legalitas tanah dan bangunan, cerita di lapangan sering kali jauh lebih rumit dan menguras dompet.
Sisi Humanis: Dilema Kelas Menengah dan “Pajak Rumah Tua”
Bayangkan sebuah keluarga kelas menengah di mana anak-anaknya baru memulai karier dan belum memiliki tabungan besar. Ketika orang tua meninggal dunia dan mewariskan rumah tua keluarga yang ditaksir bernilai Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Rp1 Miliar, para ahli waris bermaksud mengurus balik nama agar status kepemilikannya sah secara hukum.
Tiba di kantor dinas pajak daerah dan pertanahan (BPN), shock kultur pun terjadi. Mereka dihadapkan pada kewajiban pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Waris.
Walaupun BPHTB Waris umumnya mendapatkan keringanan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang lebih tinggi dibandingkan transaksi jual-beli biasa (tergantung Peraturan Daerah setempat), nominal bersih yang wajib disetor ke kas daerah tetap bisa mencapai puluhan juta rupiah. Angka ini belum termasuk biaya pembuatan Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) atau Akta Hibah di PPAT, biaya pengecekan sertifikat, hingga tunggakan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun-tahun sebelumnya yang belum dilunasi almarhum orang tua.
Bagi keluarga yang asetnya “kaya di kertas tapi miskin tunai” (asset rich, cash poor), kewajiban ini kerap menjelma menjadi beban mental. Tidak sedikit rumah peninggalan keluarga yang akhirnya terbiarkan berstatus sertifikat atas nama almarhum selama bertahun-tahun, atau bahkan terpaksa dijual terburu-buru dengan harga murah hanya demi menutup biaya legalitas dan pajaknya.
Membedakan Pajak Warisan & Hibah: PPh vs BPHTB
Agar tidak keliru saat mengurus sertifikat rumah peninggalan, penting untuk memisahkan dua jenis pajak utama yang terlibat:
- Pajak Penghasilan (PPh Final Pengalihan Hak)
Kabar Baiknya: Berdasarkan UU Pajak Penghasilan, pengalihan hak atas tanah/bangunan berupa warisan atau hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat (orang tua ke anak kandung, atau sebaliknya) dikecualikan dari objek PPh.
Syarat Utama: Untuk mendapatkan pembebasan PPh Final 2,5% ini, ahli waris/penerima hibah wajib mengajukan dan mengurus Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) setempat sebelum proses balik nama dilakukan. Jika tidak ada SKB, sistem akan menganggap transaksi tersebut sebagai pengalihan hak biasa yang terutang PPh.